La grande majorité des logements neufs, qu’ils soient des appartements ou des maisons, sont vendus alors même qu’ils ne sont pas encore construits ou que la construction n’est pas achevée. Ce mécanisme s’appelle l’achat sur plan ou la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Comment fonctionne la VEFA ?
Les agents immobiliers ou promoteurs vous proposent leur programme immobilier en vous présentant les plans et les élévations prévus par les architectes responsables du programme, voir même également des simulations 3D de ce que sera le futur immeuble ou la future maison. Dans les plus gros programmes, vous pouvez même être amené à voir une maquette complète de l’ensemble du quartier intégrant le ou les immeubles en vente.
Une fois séduit par l’un des biens proposés à la vente, le jour de l’achat, vous (l’acheteur) devenez propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées. Les ouvrages à venir deviendront votre propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, vous êtes bien entendu tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier bien précis, qui vous est présenté en amont.
Cette opération est très bien cadrée par la loi, le but étant de vous protéger et vous rassurer alors que vous vous engagez sur un achat alors que le bien reste à construire.
Plusieurs étapes composent la vente en VEFA :
- La signature du Contrat de Réservation,
- La recherche de financement,
- La signature de l’acte authentique chez le Notaire,
- Le paiement échelonné du bien, par appels de fonds,
- Et pour finir, la réception du logement.
Le contrat de réservation
Après avoir étudier un projet immobilier avec votre agent immobilier, la première étape menant à l’acquisition d’un bien neuf s’effectue avec la signature d’un Contrat de réservation. Celui-ci peut prendre d’autres noms tels que « avant-contrat », ou encore « contrat préliminaire ».
Le but de cette étape est de vous permettre de « réserver » le bien qui vous intéresse (le Promoteur ne peut alors plus le vendre à quelqu’un d’autre), tout en commençant à vous engager dans le processus d’achat.
Ce contrat est extrêmement réglementé et il doit comporter un certain nombre d’éléments absolument obligatoires.
Ainsi, doivent notamment être mentionnés :
- Le nombre de pièces, la surface totale, ainsi que l’existence ou non de dépendances,
- L’emplacement précis du bien dans l’immeuble (ou bien dans le lotissement lorsqu’il s’agit d’une maison),
- Les caractéristiques principales de la construction,
- Le descriptif des éléments d’équipement,
- Le descriptif des principaux éléments collectifs,
- Le prix,
- La date maximum à laquelle devra être signé le contrat définitif de vente,
- La date prévisionnelle de livraison du bien.
Vous devrez remplir et signer le contrat de réservation en 2 exemplaires. Ce contrat est transmis au promoteur pour validation et signature de sa part. Cela fait, un exemplaire du contrat vous est adressé directement par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dépôt de garantie :
A la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5 % de la valeur du bien réservé.
Il est important de préciser que ce montant est déposé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou bien dans une Banque) et sera bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente notarié.
Conditions suspensives :
La signature du contrat de réservation ne constitue qu’une première étape dans le processus d’achat du bien immobilier. Attention, ce contrat n’est donc pas définitif, il contient des conditions suspensives qu’il conviendra de remplir pour permettre à la vente d’aller jusqu’à son terme.
La recherche de financement
Processus de validation du contrat de réservation et conditions suspensives
A la suite de la signature du contrat de réservation, et de la réception de votre exemplaire du contrat par courrier recommandé, la réservation est donc effectuée, mais sous deux conditions suspensives.
1. Première condition suspensive :
A partir de la présentation de ce courrier recommandé, en tant qu’acquéreur vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours pour annuler la réservation.
Si vous souhaitez annuler la réservation, au cours de ce délai de 7 jours, aucune explication ne vous sera demandée, il vous faut simplement faire part de votre souhait d’annuler le contrat par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le dépôt de garantie vous sera alors restitué intégralement.
2. Seconde condition suspensive :
A l’issue de la période de rétractation décrite ci-dessus, vous venez de franchir une première étape dans l’engagement formel dans le processus d’achat. Mais cet engagement ne sera définitif que si vous remplissez la seconde condition suspensive en obtenant le financement nécessaire à l’acquisition du bien en question.
Vous disposez alors d’un délai de 45 jours afin d’effectuer les démarches liées à la recherche de financement.
A partir de ce moment, deux hypothèses sont possibles :
- Soit vous n’obtenez pas le financement. La réservation du bien est alors annulée et le dépôt de garantie vous est restitué.
- Soit vous obtenez votre financement. Dans ce cas vous recevrez alors une offre de prêt, éditée par l’organisme prêteur.
A partir de la réception de votre offre de prêt, vous disposez à nouveau d’un délai de réflexion (10 jours) avant de la valider.
Une fois que l’organisme prêteur a récupéré l’offre de prêt acceptée, une copie de cette offre est adressée au notaire chargé de rédiger le contrat de vente définitif ou l’acte authentique.
L’acte authentique
L’acte authentique, ou contrat définitif, est l’acte par lequel la plénitude du droit de propriété vous sera conférée, au fur et à mesure de l’avancement de la construction de l’immeuble.
L’acte authentique doit obligatoirement être rédigé et signé chez un notaire.
Avant de signer le contrat de vente définitif, celui-ci doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue de signature, afin d’avoir le temps nécessaire pour en avoir une parfaite connaissance. Concernant sa rédaction, ce contrat est nécessairement conforme à toutes les conditions législatives sur la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Le contrat fait notamment référence à plusieurs points :
- La localisation géographique du Programme,
- Le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement,
- La date prévisionnelle de livraison,
- L ’ensemble des conditions suspensives,
- Les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard,
- Les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,
- La description précise du logement et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5%),
- La description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés,
- La description de la garantie d’achèvement due par le promoteur, afin de garantir que l’ouvrage sera terminé et livré quoi qu’il arrive.
Ce contrat fait également état d’un calendrier prévisionnel d’appel de fonds, en fonction du planning des travaux du programme, ainsi que des plafonds légaux d’appels de fonds. A ce titre, il est à noter que c’est également lors de ce rendez-vous de signature qu’aura lieu le règlement du premier appel de fonds. Ce règlement pouvant intervenir soit par apport personnel, soit par le biais d’un premier déblocage partiel de votre prêt.
Les appels de fond
La signature de l’acte authentique chez le notaire transfère la propriété du bien du promoteur à l’acquéreur, vous. Ce transfert de propriété se matérialise par le paiement partiel du logement.
En effet, comme présenté précédemment le paiement du bien est échelonné dans le temps, au fur et à mesure que la construction de l’immeuble avance.
De façon pratique, les différentes étapes de la construction – qui vont générer le déclenchement des appels de fond – sont encadrées par la loi. De ce fait, cette étape des appels de fond ne donne pas lieu à une négociation entre vous et le promoteur, celui-ci ne peut fixer librement les différents paliers d’avancement des travaux générateurs des appels de fonds.
De même, les montants réclamés à ces paliers sont eux aussi règlementées :
- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
- Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux.
La prise de possession du logement
La prise de possession du bien est un moment très important. Une fois la construction achevée, la réception des ouvrages est effectuée entre le promoteur et les différentes entreprises ayant réalisé les travaux.
C’est donc le promoteur qui réceptionne les ouvrages et dresse un procès-verbal de réception.
Votre prise de possession définitive du bien, s’effectue donc après cette réception du promoteur. Le jour de la livraison du bien, vous devrez donc vérifier que ce dernier soit conforme en tous points et ne présente aucun défaut. Cette étape est loin d’être une formalité et devra être effectuée de façon extrêmement attentionnée et minutieuse.
Au cours de cette réception, vous devrez dresser la liste des éventuels défauts de construction constatés, appelés réserves. Vous devrez donc notifier ces réserves au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison. La notification devant être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans le cas où vous estimez que les réserves émises ont d’une importance certaine, il vous est alors possible de consigner chez un notaire les 5 % correspondant au dernier paiement à effectuer.
Vous devrez par la suite procéder au déblocage de cette somme, lorsque les travaux de reprise auront été effectués par le promoteur.
